Støtte ansatte som flytter når de amerikanske rentene stiger

Eksterne faktorer, som stigende renter, kan ha en dramatisk innvirkning på et selskaps evne til å tiltrekke seg, beholde og flytte nøkkeltalenter. Huseiere i dag kan være motvillige til å flytte på grunn av stigende renter, dersom den nåværende renten er lavere enn dagens markedsrente.

Det finnes en rekke tilnærminger som selskaper kan bruke for å hjelpe de som overføres når rentene stiger, inkludert: 

I denne artikkelen vil vi diskutere hver av disse tilnærmingene, med eksempler og fordeler og ulemper.

Alternativer for å møte stigende renter

Hvert av følgende alternativ tar for seg utfordringene med høyere renter direkte og tilbyr løsninger som kan ha en positiv innvirkning på den ansattes boliglånsbetaling. Selv om det ikke finnes noen “helhetlig” løsning for den som overføres eller som vil utgjøre hele satsforskjellen, kan det øke sannsynligheten for at arbeidstakeren aksepterer flyttingen dersom ett av disse alternativene er gitt.

Disse alternativene kan øke flyttekostnadene dine, men mengden støtte kan kontrolleres ved å bruke budsjetter eller et sett med forhåndsbestemte kriterier.

Differensialfradrag for boliglån 

Et MIDA (differensialfradrag for boliglån) er utformet for å tette gapet mellom den ansattes nye høye rente, og den lavere renten de har på eksisterende boliglån. Denne fordelen gjelder vanligvis når den ansattes nye boliglånsrente er minst to prosentpoeng høyere sammenlignet med boliglånsrenten på boligen de selger på grunn av flyttingen.

Støtte gis kun for “samme type” boliglån (f.eks. 30 år fast til 30 år fast og fem år justerbart til fem år justerbart osv.). Det forventes at den ansatte vil bruke 100 prosent av egenkapitalen fra salget av avreiseboligen mot nedbetaling og ikke-refunderbare overføringskostnader på den nye boligen. Ethvert beløp mindre enn 100 prosent kan trekkes fra det nye boliglåns-beløpet når du gjør MIDA-beregningen.

Betaling

MIDA kan betales som en engangsbetaling, årlig, kvartalsvis eller månedlig i like eller graderte avdrag.

Varighet

Vanligvis gis en MIDA for to år, programmer kan imidlertid variere fra ett til fem år. Første utbetaling betales etter at begge hjemmene er overført og all nødvendig dokumentasjon er fremlagt.

Beregning

Det er forskjellige måter en MIDA kan beregnes på:

• Ved å bruke den gamle boliglånssaldoen
• Ved å bruke den nye boliglånssaldoen
• Ved å bruke den høyeste av de to boliglånssaldoene
• Ved å bruke den laveste av de to boliglånssaldoene

Eksempel: Beregning for en toårig MIDA

MIDA er enten basert på den gamle boliglånssaldoen eller det nye boliglånsbeløpet, avhengig av hva som er lavere. Hvis den gamle boliglånssaldoen er USD 250 000 med en rente på 3,50 prosent, og det nye boliglånsbeløpet er USD 300 000 med en rente på 6,5 prosent, beregnes MIDA som følger:

• 6,50 %–3,50 % = 3,0 %; >2 % er derfor kvalifisert for MIDA
• Velg det laveste boliglånsbeløpet = USD 250 000
• USD 250 000 x 3,0 % (renteforskjell) X to år = USD 15 000

Differanse for nedbetaling av boliglån

En MPD (differanse for nedbetaling av boliglån) er et forhåndsbestemt beløp som brukes til å supplere den ansattes boliglånsbetalinger i en periode (vanligvis to til tre år). Betalingen kan være jevnt fordelt eller gradert over tid. Dette alternativet er ment til å lette på den ansattes høyere boliglånsbetaling og er ikke bundet til en endring i renten. En MPD brukes vanligvis som en løsning for høykostnadsområder, men den kan også være effektiv i et miljø med høyere rente.

MPD-programmer administreres gjennom deltakende långivere, som SIRVA Mortgage, som koordinerer lånet for boligkjøp på destinasjonen. Organisasjonen din vil bestemme beløpet på fordelen, varigheten og metoden for støtten. SIRVA Mortgage, eller din deltakende långiver, vil da bruke et månedlig beløp fordelens varighet og effektivt subsidiere den månedlige boliglånsbetalingen utført av den som overføres. MPD kan ikke brukes til noe annet formål enn på boliglånsbetaling til den som overføres.

Eksempel: Beregning for et lån på USD 300 000 på en fastrente på 30 år på 6,50 prosent med en fordel på USD 12 000 (4 prosent av lånebeløpet)

Tilskudd til boliglån

Et boliglånstilskudd reduserer den ansattes boliglånsrente i en periode. En deltakende långiver vil administrere boliglånstilskuddet så lenge fordelen varer. Boliglånssubsidiedollar kan ikke brukes til andre formål enn å redusere (midlertidig) renten på den ansattes lån. Kostnaden fastsettes når renten er låst, og den som overføres har bestemt eksakt lånebeløp. Et alternativ er å begrense buydown til et bestemt dollarbeløp. Boliglånstilskuddet brukes vanligvis som en løsning for høykostnadsområder, men den kan også være effektiv i situasjoner med høyere rente.

Eksempel: Beregning for et 3-årig boliglånstilskudd, for USD 300 000 boliglån, fast rente i 30 år på 6,5 prosent

*Den subsidierte satsen betalt av den ansatte ligger tre prosent under noteringssatsen det første året, to prosent under noteringssatsen det andre året og én prosent under noteringssatsen det tredje året.

Boliglånepunkter

Med punkter kan en ansatt som flytter permanent kjøpe ned renten og senke den månedlige betalingen. Ett punkt er lik én prosent av lånebeløpet. Det vil si at huseieren må betale USD 3000 for ett punkt, når boliglånet er på USD 300 000. Reduksjonen i renten kan variere med markedet, men det vanligste resultatet er at hvert kjøpte punkt vil redusere boliglånsrenten med 0,25 prosent. Kostnaden for punkt kan ikke utsettes og må betales på ved overføring. Startkostnadene vil være større uten punktene. Huskjøperen betaler for startkostnadene for å få lavere månedlige avdrag.

Som en del av en flytting bruker selskaper vanligvis en av følgende tilnærminger når de gir punkter:

• Oppgi et standardbeløp: 1 punkt eller 2 punkt
• Gi punkt på en glidende skala basert på gjeldende rente. Jo høyere renten er, desto større antall punkter gis

ELLER

• Oppgi punkt(er) hvis den nye renten er større enn den angitte spredningen mellom eksisterende boliglånsrente og gjeldende rente.

Eksempler

Fordeler og ulemper med tilnærminger til stigende renter

Hvordan kan du hjelpe ansatte som flytter?

Ved å bruke metodene som er skissert ovenfor kan du støtte de ansatte som flytter med å navigere i dette utfordrende markedet, ha en positiv innvirkning på de ansattes boliglånsbetalinger og forbedre sjansene for at ansatte er villige til å flytte. Hvilken løsning du velger avhenger av de ansattes individuelle forhold, flyttestrategien og budsjettet.

Uansett hvilke finansieringsbehov den som overføres har, er SIRVA Mortgage her for å hjelpe. Med over 30 års fokus og ekspertise på boliglån ved flytting forstår vi den viktige rollen boligfinansiering spiller i flytteprosessen. Gå til hjemmesiden for boliglån for å lese mer, eller kontakt oss på MortgageClientServices@sirva.com.

SIRVA Mortgage, Inc. (NMLS unike identifikatornummer 2240) driver med boliglån. Vi er lisensiert og autorisert til å opprette boliglån i alle 50 delstater i tillegg til District of Columbia.  SIRVA Mortgage er ikke en finansinstitusjon og hverken opptrer eller representerer seg selv som en fullstendig tjenesteytende bank. Referanse til begrepet “bankrådgiver” er et vanlig, akseptert begrep i bransjen som refererer til selskaper som kun driver med boliglån. Ulike statlige lover og forskrifter og vår individuelle lisens i ulike stater omtaler oss som en boliglåneutgiver, bankrådgiver eller boliglånmegler. For retningslinjer for personvern og tilknyttede forretningsforhold kan du gå til https://mortgage.sirva.com/about/about-sirva-mortgageRing +1-800-531-3837 for mer informasjon. SIRVA Mortgage, Inc. er lisensiert (blant andre): Arizona Licensed Mortgage Banker, Lisensnr. BK-901430; Lisensiert av Department Corporations under California Residential Mortgage Lending Act, Lender Lisensnr. 413-0944; Georgia Residential Mortgage Licensee nr. 6221; Illinois Residential Mortgage Licensee; Kansas Licensed Mortgage Company, Lisensnr. SL.0000368; Massachusetts Mortgage Lender, Lisensnr. ML1341; Lisensiert av Mississippi Department of Banking and Consumer Finance, Mississippi Licensed Mortgage Company nr. 369/2009; Missouri Residential Mortgage Licensee; Montana Mortgage Lender Lisensnr. 39706, Lisensiert av New Hampshire Banking Department; Lisensiert av New Jersey Department of Banking and Insurance; New York Licensed Mortgage Banker av N.Y. State Banking Department; Ohio Mortgage Broker Lisensnr. MB.803887.000; Lisensiert av Pennsylvania Department of Banking; Rhode Island Licensed Lender; Texas Mortgage Lender, Lisensnr. 44605; Lisensiert som en Mortgage Lender av Virginia State Corporation Commission, lisensnr. MC-310. Dette er ikke et tilbud om kreditt eller et tilbud om å inngå fastrenteordning, og er heller ikke et varsel om lånegodkjenning. Hovedkontorets adresse til SIRVA Mortgage, Inc.; 6200 Oak Tree Blvd., Ste. 300, Independence, OH 44131; Telefonnummer: +1-800-531-3837.