Hypothekenpunkte verstehen

Die Zinsrate für eine Hypothek wird vom Markt in Kombination mit der Kredithistorie und der Anzahlung des Kreditnehmers bestimmt. Wenn ein Hauskäufer bei Hypothekenzahlungen Geld sparen möchte, besteht eine Möglichkeit darin, beim Abschluss Punkte zu kaufen.

SIRVA Mortgage arbeitet jeden Tag mit Hauskäufern zusammen und wir erhalten viele Fragen zu Hypothekenpunkten. Bevor Sie ein Haus schließen, sollten Sie und Ihre Mitarbeiter verstehen, was Punkte sind und wie sie funktionieren. Folgendes müssen Sie wissen.

Was sind Punkte?

Beginnen wir mit einer Erklärung der Hypothekenpunkte. Einfach gesagt, Punkte sind eine Möglichkeit für einen Hauskäufer, die Vorabkosten gegen eine Reduzierung ihrer Zinsrate und folglich niedrigere monatliche Zahlungen einzutauschen. 

Ein Punkt kann als Rabattpunkt, Hypothekenpunktoder einfach als Punkt bezeichnet werden. Einige Kreditgeber verwenden jedoch den Begriff „Ursprungspunkt“, um alle Vorabkosten zu beschreiben, die einen Prozentsatz des Darlehensbetrags darstellen. Ein Ursprungspunkt reduziert die Zinsrate nicht. Ein Ursprungspunkt ist eine Gebühr, die von Kreditgebern erhoben wird, um einen Teil der Originationskosten für die Bereitstellung des Kredits zu decken, z. B. die Prüfung und Bearbeitung des Kreditantrags. 

Ein Punkt entspricht 1 % des Darlehensbetrags. Bei einem Hypothekendarlehen in Höhe von 300.000 USD würde ein Punkt den Hauskäufer also 3.000 USD kosten. Kauft ein Hauskäufer beim Abschluss Punkte, erhält er eine Senkung seiner Zinsrate, sodass er während der Laufzeit des Darlehens Geld bei Zinsen sparen kann.

Was sind die Vorteile des Punktekaufs?

Es gibt mehrere Vorteile, Punkte für den Hauskäufer zu kaufen.

Aufpreis für niedrigere monatliche Zahlungen

Der Kauf von Punkten beim Abschluss einer Hypothek erhöht die Vorlaufkosten. Die Kosten für die Punkte können nicht aufgeschoben werden, was bedeutet, dass der Hauskäufer zum Zeitpunkt des Abschlusses für die Punkte bezahlen muss.

Während die Vorabkosten höher sind als ohne Punkte, tauscht der Hauskäufer die Anfangskosten gegen niedrigere monatliche Zahlungen ein. Die niedrigeren monatlichen Zahlungen können sich über die Laufzeit des Hypothekendarlehens in Einsparungen in Höhe von Tausenden von Dollar niederschlagen.

Punkte können steuerlich absetzbar sein

Punkte sind vorausbezahlte Zinsen und können als Hypothekenzinsen für Eigenheime abgezogen werden, wenn die Abzüge in Anhang A aufgeführt sind.

Was sind die Nachteile der Punktezahlung?

Während der Kauf von Punkten seine Vorteile hat, gibt es auch einige Nachteile für Hauskäufer.

Erhöhte Abschlusskosten

Der erste Nachteil des Kaufs von Punkten steht in direktem Zusammenhang mit einem der Vorteile. Da der Hauskäufer eine Vorauszahlung für langfristige Einsparungen eintauscht, wird beim Abschluss mehr Geld ausgegeben.

Wenn man bedenkt, dass die Abschlusskosten für den Kauf eines Hauses normalerweise 3-6 % des Kaufpreises betragen und der Hauskäufer in den meisten Fällen auch eine Anzahlung leistet, sind die Vorabkosten für den Kauf eines Hauses hoch, selbst wenn Punkte gekauft werden. Der Hauskäufer muss sicher sein, dass er sich die zusätzlichen Kosten leisten kann, bevor er sich für den Kauf von Punkten entscheidet.

Weniger Barmittel für Ausgaben

Da der Hauskäufer beim Abschluss mehr zahlen wird, wenn er sich für den Kauf von Punkten entscheidet, muss er bedenken, dass er in den ersten Tagen nach dem Hauskauf wahrscheinlich weniger Bargeld zur Hand hat. Der Besitz eines Hauses bringt die Verantwortung mit sich, alle Reparatur- und Wartungskosten zu tragen, und der Hauskäufer sollte sicherstellen, dass er bereit ist, diese Kosten zu bezahlen und immer noch Notgeld beiseite gelegt hat.

Wie stark senken Kaufpunkte die Zinsrate?

Eine der am häufigsten gestellten Fragen bezieht sich darauf, wie viel ein Käufer durch den Kauf von Hypothekenrabattpunkten sparen kann.

Während die Senkung der Zinsrate variieren kann, ist das häufigste Ergebnis, dass jeder gekaufte Punkt den Hypothekenzins um 0,25 % senkt. Wenn dies der Fall ist, würde eine Zinsrate von 6 % mit einem einzigen Diskontierungspunkt die Zinsrate auf 5,75 % reduzieren; zwei Punkte würden die Zinsrate auf 5,5 % senken.

Wir sollten beachten, dass es Ausnahmen und Abweichungen von einem Hypothekengeber zum anderen gibt, sodass der Käufer von Eigenheimen unbedingt seinen Kreditgeber fragen sollte, inwiefern ihm der Kauf von Punkten zugutekommt. Die Beträge können auch vom Markt beeinflusst werden.

Die Einsparungen bei der monatlichen Hypothekenzahlung können berechnet werden, indem die Zahlung ohne Punkte mit der Zahlung mit der niedrigeren Zinsrate mit Punkten verglichen wird.

Um zu veranschaulichen, wie viel der Hauskäufer über die Laufzeit seines Darlehens sparen könnte, sehen wir uns ein kurzes Beispiel an, in dem eine Zinsrate von 6 % mit einer Zinsrate von 5,75 % und einer Zinsrate von 5,5 % verglichen wird. Für dieses Beispiel gehen wir von einer Hypothek in Höhe von 315.000 USD mit einer Laufzeit von 30 Jahren aus. 

Wie Sie sehen, kann bereits der Kauf eines einzelnen Punktes zu erheblichen Einsparungen über die Laufzeit des Darlehens führen.

Wann ist es eine gute Idee, Punkte zu kaufen?

Ist es eine gute Idee, Punkte von einem Hypothekengeber zu kaufen? Die Antwort lautet ja, wenn der Hauskäufer plant, lange im Haus zu bleiben. Der Grund, warum Langlebigkeit so wichtig ist, liegt im Kompromiss zwischen Anschaffungskosten und langfristigen Einsparungen. Wenn der Hauskäufer nur ein paar Jahre im Haus bleiben will oder innerhalb weniger Jahre eine Refinanzierung plant, dann spart er nicht genug, um die zusätzlichen Kosten zu lohnen.

Um festzustellen, ob sich der Kompromiss lohnt, können Sie den Break-Even-Punkt berechnen. Dies kann erfolgen, indem man den Gesamtbetrag, der für Punkte gezahlt werden würde, durch die Höhe der monatlichen Ersparnisse dividiert. Nehmen wir die Zahlen aus der obigen Tabelle als Beispiel.

Bei einer Hypothek in Höhe von 315.000 USD würden die Kosten für einen einzelnen Punkt 3.150 USD betragen, und die monatlichen Einsparungen für einen einzelnen Punkt belaufen sich auf 50,33 USD. Wenn wir 3.150 USD durch 50,33 USD dividieren, können wir sehen, dass die Gewinnschwelle bei 63 Monaten liegt, was etwas mehr als fünf Jahren entspricht. Wenn also der Eigenheimkäufer plant, diese Hypothek für mindestens 63 Monate zu behalten, dann wäre der Kauf von Punkten sinnvoll.

Während nicht alles vorhergesagt werden kann, lohnt es sich, Punkte zu kaufen, wenn der Hauskäufer beabsichtigt, im Haus zu leben und die gleiche Hypothek für eine lange Zeit zu behalten, und er es sich leisten kann, dies zu tun.

Wann ist es keine gute Idee, Punkte zu kaufen?

Es gibt einige Szenarien, in denen es nicht sinnvoll ist, die Abschlusskosten durch den Kauf von Punkten zu erhöhen. Zum Beispiel der Hauskäufer:

• Der Käufer will nur wenige Jahre im Haus bleiben. Beispielsweise kaufen junge Paare manchmal ein kleines Eigenheim, mit dem Plan, dass sie umziehen, wenn sie eine Familie gründen. Wenn der Hauskäufer weiß, dass er nicht lange genug im Haus sein wird, um die Gewinnschwelle zu erreichen, wird es nicht empfohlen, Punkte zu kaufen.
• Plant zusätzliche Hypothekenzahlungen. Punkte zu kaufen ist nicht die einzige Möglichkeit, die Zinszahlungen für eine Hypothek zu reduzieren. Ein Hauskäufer kann es vorziehen, die Flexibilität zu haben, zusätzliche Zahlungen zu leisten, wenn er es sich leisten kann, anstatt eine Vorauszahlung zu leisten.
• Braucht das Geld für andere Dinge. Wenn der Hauskäufer andere Ausgaben hat, die die Verwendung seiner Ersparnisse erfordern, ist er wahrscheinlich besser dran, seine Ersparnisse zu behalten, als Punkte zu kaufen.
• Reduziert ihre Anzahlung. Eine Anzahlung bietet sofortiges Eigenkapital im Haus, senkt die monatliche Zahlung und kann auch die Zinsrate senken. Der Hauskäufer ist besser dran, eine größere Anzahlung zu leisten, als Punkte zu kaufen.
• Er glaubt, dass die Zinsrate in Zukunft sinken wird. Ein Zinsrückgang kann es dem Hauskäufer ermöglichen, seine Hypothekenzahlungen durch die Refinanzierung seines Hauses zu reduzieren. Wenn der Hauskäufer glaubt, dass dies vor Ablauf der Amortisationszeit geschehen wird, sollte er die Punkte überspringen.

Wenn eines dieser Szenarien zutrifft, ist es für den Hauskäufer am besten, die Zinsrate zu nehmen, der ohne Punkte angeboten wird, anstatt Punkte zu kaufen. Denken Sie daran, dass es immer die Möglichkeit gibt, zusätzliche Zahlungen zu leisten, wenn der Hauskäufer es sich leisten kann, um die während der Laufzeit der Hypothek gezahlten Zinsen zu reduzieren.

Sollten Arbeitgeber Punkte für die Versetzung von Mitarbeitern übernehmen?

In der heutigen Umgebung mit steigenden Hypothekenzinsen können Arbeitgeber erwägen, Punkte für ihre umziehenden Mitarbeiter zu zahlen. Bei der Entscheidung, ob die Punktekosten für die Versetzung von Mitarbeitern übernommen werden sollen, sind einige Faktoren zu berücksichtigen.

Wenn die umziehende Partei einen niedrigeren Zinssatz für ihr derzeitiges Eigenheim hat, als er heute auf dem Markt verfügbar ist, zögert sie möglicherweise, umzuziehen, da sie seine niedrige Zinsrate verliert. In den letzten zwei Jahren erreichten die Zinssätze aufgrund von Maßnahmen der Federal Reserve zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie Rekordtiefs. Allerdings gelten die heutigen Zinsen immer noch als historisch niedrig. 

Die Zinssätze schwanken mit dem Markt. Wenn die Zinssätze sinken, hat die umziehende Partei möglicherweise die Möglichkeit, sich zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren. Wie bereits erwähnt, lohnt sich das Bezahlen von Punkten nicht immer. Denken Sie daran, dass ein Punkt den Zinssatz normalerweise um 0,25 % reduziert. Geld, das für Punkte ausgegeben wird, kann besser für einen anderen Vorteil in Ihrem Relocationprogramm ausgegeben werden. Die Aufnahme von Punkten in Ihre Relocationrichtlinie kann auch zu einem Verwaltungsaufwand werden. Wenn Punkte in der Relocationrichtlinie abgedeckt sind und die Zinssätze sinken, muss die Richtliniensprache überarbeitet werden, um den Vorteil zu entfernen.

Schlussfolgerung

Punkte kaufen ist nicht jedermanns Sache. Wenn es sich der Hauskäufer jedoch leisten kann, seine Vorabkosten beim Kauf eines Hauses zu erhöhen, und er plant, lange genug im Haus zu bleiben, damit sich die Kosten für die Punkte lohnen, kann es sich lohnen, beim Abschluss den Kauf eines oder mehrerer Punkte in Betracht zu ziehen. 

Das Besprechen von Optionen mit dem Hypothekenberater ist eine großartige Möglichkeit, um zu bestätigen, dass der Hauskäufer die richtige Entscheidung trifft. Beim Vergleich von Angeboten verschiedener Kreditgeber sollten sich Hauskäufer erkundigen, ob der Zinssatz Punkte enthält, und sicherstellen, dass sie jeden Kreditgeber bitten, die gleiche Anzahl von Punkten einzubeziehen.

Was auch immer die Finanzierungsbedürfnisse Ihrer umziehenden Arbeitnehmer sein mögen, SIRVA Mortgage unterstützt Sie gerne. Da unser Fokus und unsere Expertise seit 30 Jahren auf dem Gebiet des Umzugs von Arbeitnehmern liegen, kennen wir die wichtige Rolle, die die Finanzierung von Eigenheimen im Umzugsprozess spielt. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte unserer Hypotheken-Website oder kontaktieren Sie uns unter MortgageClientServices@sirva.com.

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Mitwirkender: Kathie Janowich, Director Loan Production, SIRVA Mortgage and Linda Laramy, Director Client Services, SIRVA Mortgage