Como apoiar funcionários realocados diante do aumento das taxas de juros dos Estados Unidos

Fatores externos, como o aumento das taxas de juros, podem acarretar um impacto considerável na capacidade de uma empresa atrair, reter e transferir seus principais talentos. No momento, os proprietários de residências poderão estar relutantes em se mudar devido ao aumento das taxas de juros, caso a taxa que eles pagam atualmente seja menor do que a taxa vigente no mercado.

Há uma série de abordagens que as empresas podem adotar para ajudar os funcionários sendo realocados em meio à conjuntura de aumento das taxas, por exemplo:

Neste artigo, analisaremos todas essas abordagens por meio de exemplos, além de apresentarmos os prós e contras de cada uma delas.

Alternativas para lidar com o aumento das taxas de juros

Cada uma das alternativas a seguir aborda diretamente os desafios impostos pelas taxas de juros mais altas e oferece soluções que podem ter um impacto positivo no pagamento do empréstimo de garantia hipotecária assumido pelo funcionário. Embora não haja uma solução que “retribua” o funcionário sendo realocado ou compense integralmente a diferença das taxas, viabilizar uma dessas alternativas poderá aumentar a probabilidade de que o funcionário concorde em se mudar.

Tais alternativas poderão elevar os custos de realocação, mas o montante do apoio pode ser controlado por meio do orçamento ou do estabelecimento de um conjunto de critérios previamente determinados.

Adicional para diferencial de juros hipotecários 

A finalidade de um adicional para diferencial de juros hipotecários (ADJH) é ajudar a compensar a diferença entre a nova taxa de juros mais alta que o funcionário pagará e a taxa de juros mais baixa de seu empréstimo de garantia hipotecária atual. Esse benefício normalmente se aplica quando a nova taxa do empréstimo de garantia hipotecária assumido pelo funcionário é pelo menos dois pontos percentuais maior em comparação com a taxa do empréstimo de garantia hipotecária da residência que ele está vendendo em decorrência de sua realocação.

O apoio é concedido apenas para empréstimos de garantia hipotecária do “mesmo tipo” (por exemplo, uma taxa fixa pelo prazo de 30 anos por outra taxa fixa pelo prazo de 30 anos, uma taxa de juros menor nos primeiros cinco anos por outra taxa de juros menor nos primeiros cinco anos etc.). Espera-se que o funcionário aloque 100% do patrimônio da venda de sua residência atual para arcar com a entrada e os custos de encerramento não reembolsáveis referentes à nova residência. Qualquer montante inferior a 100% pode ser deduzido do montante do novo empréstimo de garantia hipotecária ao fazer o cálculo do ADJH.

Pagamento

O ADJH pode ser pago uma única parcela ou em parcelas iguais ou escalonadas anual, trimestral ou mensalmente.

Vigência

Normalmente, o ADJH é concedido por dois anos; no entanto, os programas podem abranger de um a cinco anos. O primeiro pagamento é efetuado após o fechamento do negócio de ambas as residências e o fornecimento de toda a documentação necessária.

Cálculo

Há várias maneiras de calcular um ADJH:

• Usando o saldo do empréstimo de garantia hipotecária antigo
• Usando o saldo do novo empréstimo de garantia hipotecária
• Usando o maior valor dos dois saldos dos empréstimos de garantia hipotecária
• Usando o menor valor dos dois saldos dos empréstimos de garantia hipotecária

Exemplo: Cálculo para um ADJH com vigência de dois anos

O ADJH é baseado no saldo do empréstimo de garantia hipotecária antigo ou no montante do novo empréstimo de garantia hipotecária, o que for menor. Por exemplo, se o saldo do empréstimo de garantia hipotecária antigo for de USD 250.000 a uma taxa de juros de 3,50% e o montante do novo empréstimo de garantia hipotecária for de USD 300.000 a uma taxa de juros de 6,5%, o ADJH será calculado da seguinte forma:

• 6,50% - 3,50% = 3,0%; >2%, portanto, elegível para ADJH
• Selecione o menor montante do empréstimo de garantia hipotecária = USD 250.000
• USD 250.000 x 3,0% (diferença da taxa de juros) x dois anos = USD 15.000

Diferencial de pagamento do empréstimo de garantia hipotecária

Um diferencial de pagamento do empréstimo de garantia hipotecária (DPEGH) é um montante previamente estipulado, utilizado para complementar, por determinado período (normalmente de dois a três anos), os pagamentos do empréstimo de garantia hipotecária assumido pelo funcionário. O pagamento poderá ser efetuado em parcelas iguais ou escalonadas. O objetivo desta alternativa é ajudar o funcionário a arcar com o pagamento de um empréstimo de garantia hipotecária mais alto e não está vinculada a uma mudança na taxa de juros. Um DPEGH normalmente é usado como uma solução para regiões de alto custo, mas também pode ser eficaz em conjunturas de taxa de juros mais alta.

Os programas de DPEGH são administrados por credores participantes, como a SIRVA Mortgage, que coordenam o empréstimo para compra da residência de destino. Sua organização estipularia o montante previamente determinado do benefício, a vigência e a modalidade do apoio. A SIRVA Mortgage, ou seu credor participante, cobraria um montante mensal ao longo da vigência do benefício e efetivamente subsidiaria a parcela mensal do empréstimo de garantia hipotecária paga pelo funcionário sendo realocado. O DPEGH não pode ser usado para nenhuma outra finalidade além do pagamento do empréstimo de garantia hipotecária assumido pelo funcionário sendo realocado.

Exemplo: Cálculo para um empréstimo de USD 300.000 com uma taxa fixa de 6,50% pelo prazo de 30 anos e um benefício de USD 12.000 (4% do montante do empréstimo)

Subsídio destinado ao empréstimo de garantia hipotecária

Um subsídio destinado ao empréstimo de garantia hipotecária reduz a taxa de juros hipotecários paga pelo funcionário por determinado período. Um credor participante administraria o subsídio destinado ao empréstimo de garantia hipotecária ao longo da vigência do benefício. O montante do subsídio destinado ao empréstimo de garantia hipotecária não pode ser usado para nenhuma outra finalidade além de reduzir (temporariamente) a taxa de juros cobrada sobre o empréstimo assumido pelo funcionário. O custo é calculado quando a taxa de juros é bloqueada e o funcionário sendo realocado tiver definido o montante exato do empréstimo. Uma possibilidade é limitar a redução inicial de juros a um determinado montante. Um subsídio destinado ao empréstimo de garantia hipotecária normalmente é usado como uma solução para regiões de alto custo, mas também pode ser eficaz em conjunturas de taxa de juros mais alta.

Exemplo: Cálculo para um subsídio com vigência de três anos destinado a empréstimo de garantia hipotecária de USD 300.000 com uma taxa fixa de 6,5% pelo prazo de 30 anos

*A taxa subsidiada paga pelo funcionário é 3% abaixo da taxa de juros fixa no primeiro ano, 2% abaixo da taxa de juros fixa no segundo ano e 1% abaixo da taxa de juros fixa no terceiro ano.

Pontos percentuais de empréstimo de garantia hipotecária

Os pontos percentuais são uma maneira de um funcionário realocado reduzir permanentemente a taxa de juros e as parcelas mensais. Um ponto percentual equivale a 1% do montante do empréstimo, portanto, em um empréstimo de garantia hipotecária de USD 300.000, um percentual custaria USD 3.000. Embora a redução na taxa de juros possa variar de acordo com o mercado, o cenário mais comum é que cada ponto percentual adquirido reduzirá a taxa do empréstimo de garantia hipotecária em aproximadamente 0,25%. O custo dos pontos percentuais não pode ser diferido e deve ser pago no fechamento da compra. Embora os custos iniciais sejam mais altos quando pontos percentuais são adquiridos, o comprador da residência está negociando a despesa inicial para obter parcelas mensais continuamente menores.

Como parte de uma relocação, as empresas normalmente adotam uma das seguintes abordagens ao fornecer pontos percentuais:

• Fornecer um montante padrão: 1 ponto ou 2 pontos
• Fornecer pontos percentuais em uma escala móvel com base na taxa de juros vigente. Quanto maior a taxa de juros, maior o número de pontos percentuais fornecidos

OU

• Fornecer ponto(s) percentual(is) se a nova taxa de juros for maior do que o spread estipulado entre a taxa do empréstimo de garantia hipotecária existente e a taxa vigente.

Exemplos

Prós e contras das abordagens diante do aumento da taxa de juros

Como você pode ajudar seus funcionários realocados?

Ao viabilizar as modalidades descritas acima, você apoia seus funcionários realocados a desbravar este mercado desafiador, impacta positivamente os pagamentos de empréstimos de garantia hipotecária assumidos por eles e colabora para que estejam mais dispostos a aceitar a realocação. A solução escolhida depende das circunstâncias pessoais de seus funcionários, bem como de sua estratégia e seu orçamento destinado à realocação.

Sejam quais forem as necessidades de financiamento de seus funcionários sendo realocados, a SIRVA Mortgage está à sua disposição. Com 30 anos de foco e conhecimento especializado em empréstimo de garantia hipotecária para realocação, compreendemos o importante papel que o financiamento residencial desempenha no processo de realocação. Acesse nosso site de empréstimo de garantia hipotecária para saber mais, ou entre em contato conosco, em MortgageClientServices@sirva.com.

A SIRVA Mortgage, Inc. (identificador exclusivo junto ao NMLS N.º 2240) opera no setor de originação de empréstimos de garantia hipotecária para residências. Somos licenciados ou autorizados a realizar a originação de empréstimos de garantia hipotecária nos 50 estados dos Estados Unidos, além do Distrito de Colúmbia. A SIRVA Mortgage não é uma instituição depositária e não atua nem se apresenta como um banco de serviço completo. O termo “banco hipotecário” é um termo comum e aceito no setor que se refere a empresas que atuam apenas na concessão de empréstimos de garantia hipotecária. Várias leis e regulamentações estaduais e nossa licença individual em vários estados se referem a nós como um credor de empréstimo de garantia hipotecária, banco hipotecário ou corretor hipotecário. Para conhecer nossa Política de Privacidade e relacionamentos comerciais afiliados, acesse https://mortgage.sirva.com/about/about-sirva-mortgage. Ligue para +1 (800) 531-3837 para obter mais informações. A SIRVA Mortgage, Inc. é licenciada por (entre outros): Banco hipotecário licenciado no Arizona, Licença N.º BK-901430; licenciado pelo Departamento de Corporações ao abrigo da Lei de Empréstimos de Hipotecas Residenciais da Califórnia, Licença de credor N.º 413-0944; licenciado para empréstimo de garantia hipotecária residencial da Geórgia N.º 6221; licenciado para empréstimo de garantia hipotecária residencial em Illinois; empresa de empréstimo de garantia hipotecária licenciada no Kansas, Licença N.º SL.0000368; credor de empréstimo de garantia hipotecária de Massachusetts, Licença N.º ML1341; licenciado pelo Departamento de Bancos e Finanças ao Consumidor do Mississippi, empresa de empréstimo de garantia hipotecária licenciada do Mississippi N.º 369/2009; licenciado para empréstimo de garantia hipotecária residencial no Missouri; licença de credor de empréstimo de garantia hipotecária de Montana N.º 39706, licenciado pelo Departamento Bancário de New Hampshire; licenciado pelo Departamento de Serviços Bancários e Seguros de Nova Jersey; um banco hipotecário licenciado em Nova York pelo Departamento Bancário do Estado de Nova York; licença de corretor hipotecário de Ohio N.º MB.803887.000; licenciado pelo Departamento Bancário da Pensilvânia; credor licenciado em Rhode Island; credor de empréstimo de garantia hipotecária do Texas, Licença Nº 44605; licenciado como Credor de empréstimo de garantia hipotecária pela Virginia State Corporation Commission, Licença N.º MC-310. Esta não é uma oferta de crédito ou uma oferta para celebrar um acordo de bloqueio de taxa de juros, nem é uma notificação de aprovação de empréstimo. Sede da SIRVA Mortgage, Inc.; 6200 Oak Tree Blvd., Ste 300, Independence, OH, 44131, EUA; Telefone: +1 (800) 531-3837.