Soutenir la délocalisation des employés dans un contexte de hausse des taux d’intérêt aux États-Unis

Des facteurs externes, tels que la hausse des taux d’intérêt, peuvent avoir un impact considérable sur la capacité d’une entreprise à attirer, retenir et déplacer ses employés les plus précieux. À l’heure actuelle, les propriétaires immobiliers peuvent être réticents à l’idée de déménager en raison de la hausse des taux d’intérêt si leur taux actuel est inférieur au cours du marché.

Il existe un certain nombre d’approches que les entreprises peuvent adopter pour aider les employés mutés dans un contexte de hausse des taux, notamment: 

Dans cet article, nous aborderons chacune de ces approches, en fournissant des exemples reflétant les avantages et les inconvénients pour chacune d’elles.

Options pour faire face à la hausse des taux d’intérêt

Chacune des options suivantes s’attaque directement aux défis posés par la hausse des taux d’intérêt et offre des solutions qui peuvent avoir un impact positif sur le paiement du prêt hypothécaire de l’employé. Bien qu’il n’y ait pas de solution qui rende l’employé muté «indemne» ou qui compense intégralement la différence de taux, fournir l’une de ces options peut accroître les chances que l’employé accepte de déménager.

Ces options peuvent augmenter vos coûts de délocalisation, mais le montant de l’aide peut être maîtrisé en recourant à des budgets ou en mettant en place un ensemble de critères prédéterminés.

Allocation différentielle d’intérêt hypothécaire 

Une allocation différentielle d’intérêt hypothécaire (MIDA, Mortgage Interest Differential Allowance) est destinée à aider à combler l’écart entre le nouveau taux d’intérêt plus élevé de l’employé et le taux d’intérêt inférieur qu’il a sur son prêt hypothécaire existant. Cet avantage s’applique généralement lorsque le nouveau taux de prêt hypothécaire de l’employé est supérieur d’au moins deux points de pourcentage par rapport au taux de prêt hypothécaire du bien résidentiel qu’il doit vendre en raison de sa délocalisation.

La prise en charge est assurée uniquement pour les prêts hypothécaires de «même type» (par ex., 30 ans à taux fixe à 30 ans à taux fixe, ajustable de 5 ans à ajustable de 5 ans, etc.). Il est entendu que l’employé utilisera 100% des capitaux propres de la vente de sa résidence de départ pour le versement de l’acompte et des coûts de clôture non remboursables de la nouvelle résidence. Tout montant inférieur à 100% peut être déduit du nouveau montant du prêt hypothécaire lors du calcul de l’allocation MIDA.

Paiement

L’allocation MIDA peut être versée en une seule fois, annuellement, trimestriellement ou mensuellement en versements égaux ou progressifs.

Durée

Généralement, une allocation MIDA est fournie pour deux ans. Cependant, les programmes peuvent aller de un an à cinq ans. Le premier paiement est versé après la signature de transaction (clôture) des deux maisons et la remise de tous les documents nécessaires.

Calcul

Il existe plusieurs façons de calculer une allocation MIDA:

• Utilisation de l’ancien solde du prêt hypothécaire
• Utilisation du nouveau solde du prêt hypothécaire
• Utiliser le plus élevé des deux soldes de prêts hypothécaires
• Utiliser le plus bas des deux soldes de prêts hypothécaires

Exemple: Calcul pour une allocation MIDA de deux ans

L’allocation MIDA est basée soit sur l’ancien solde du prêt hypothécaire, soit sur le nouveau montant du prêt hypothécaire, le montant le moins élevé étant retenu. Par exemple, si l’ancien solde de prêt hypothécaire est de 250’000 USD à un taux d’intérêt de 3,50%, et que le nouveau montant de prêt hypothécaire est de 300’000 USD à un taux d’intérêt de 6,50%, l’allocation MIDA est calculée comme suit:

• 6,50% -3,50% = 3%; >2% donc éligible à l’allocation MIDA
• Prendre le montant du prêt hypothécaire inférieur = 250’000 USD
• 250’000 USD x 3% (différence de taux d’intérêt) X deux ans = 15’000 USD

Différentiel de paiement de prêt hypothécaire

Un différentiel de paiement de prêt hypothécaire (MPD, Mortgage Payment Differential) est un montant prédéterminé qui sert à compléter les paiements de prêt hypothécaire de l’employé pendant une certaine période (généralement deux à trois ans). Le paiement peut être réparti de manière égale ou progressive au fil du temps. Cette option est destinée à aider l’employé à amortir un paiement de prêt hypothécaire plus élevé et n’est pas liée à un changement de son taux d’intérêt. Un MPD est généralement utilisé comme solution pour les zones à coût élevé, mais il peut également être efficace dans un environnement à taux d’intérêt plus élevé.

Les programmes MPD sont administrés par l’intermédiaire de prêteurs participants, tels que SIRVA Mortgage, qui coordonnent le prêt d’achat de la maison de destination. Votre organisation établirait le montant prédéterminé des prestations, la durée et les modalités de l’aide. SIRVA Mortgage, ou votre prêteur participant, appliquerait alors un montant mensuel pour la durée de l’avantage et subventionnerait effectivement le paiement du prêt hypothécaire mensuel effectué par l’employé muté. Le MPD ne peut être utilisé à d’autres fins que celles qui seront appliquées au paiement du prêt hypothécaire de l’employé muté.

Exemple: Calcul d’un prêt de 300’000 USD à taux fixe sur 30 ans à 6,50% avec un avantage de 12’000 USD (4% du montant du prêt)

Subvention de prêt hypothécaire

Une subvention de prêt hypothécaire réduit le taux d’intérêt hypothécaire de l’employé pendant une certaine période. Un prêteur participant administrerait la subvention de prêt hypothécaire pendant la durée de la prestation. Les dollars de la subvention de prêt hypothécaire ne peuvent être utilisés à d’autres fins que la réduction (temporaire) du taux d’intérêt sur le prêt de l’employé. Le coût est déterminé une fois que le taux d’intérêt est verrouillé et que l’employé muté a déterminé le montant définitif de son prêt. Une option consiste à plafonner la réduction à un certain montant en dollars. Une subvention de prêt hypothécaire est généralement utilisée comme solution pour les zones à coût élevé, mais peut également être efficace dans un environnement à taux d’intérêt plus élevé.

Exemple: Calcul d’une subvention de prêt hypothécaire sur 3 ans, pour 300’000 USD d’hypothèque, à taux fixe de 6,5% sur 30 ans

*Le taux subventionné payé par l’employé est inférieur de 3% au taux de l’annotation la première année, de 2% au taux de l’annotation de la deuxième année et de 1% au taux de l’annotation de la troisième année.

Points de prêt hypothécaire

Les points sont un moyen pour un employé délocalisé de baisser définitivement son taux d’intérêt et de baisser son paiement mensuel. Un point équivaut à 1% du montant du prêt, donc pour un prêt hypothécaire de 300’000 USD, un point coûterait à l’acheteur de la maison 3’000 USD. Bien que la réduction du taux d’intérêt puisse varier en fonction du marché, le résultat le plus courant est que chaque point acheté réduit le taux du prêt hypothécaire de 0,25%. Le coût des points ne peut pas être différé et doit être payé à la clôture. Bien que le coût initial soit plus élevé que sans points, l’acheteur de la maison échange cette dépense initiale contre des paiements mensuels moins élevés.

Dans le cadre d’une délocalisation, les entreprises adoptent généralement l’une des approches suivantes lorsqu’elles fournissent des points:

• Fournir un montant standard: 1 point ou 2 points
• Fournir des points sur une échelle mobile en fonction du taux d’intérêt actuel. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus le nombre de points fournis est élevé

OU

• Accorder un ou plusieurs point(s) si le nouveau taux d’intérêt est supérieur à l’écart désigné entre le taux de prêt hypothécaire existant et le taux actuel.

Exemples

Avantages et inconvénients des approches avec la hausse des taux d’intérêt

Comment aider vos employés délocalisés?

En utilisant les méthodes décrites ci-dessus, vous pouvez aider vos employés délocalisés à affronter ce marché difficile, avoir un impact positif sur les paiements de prêts hypothécaires de vos employés et améliorer les chances que vos employés soient disposés à accepter une délocalisation. La solution que vous choisissez dépend de la situation individuelle de vos employés, ainsi que de votre stratégie et de votre budget de délocalisation.

Quels que soient les besoins de financement de vos employés mutés, SIRVA Mortgage est là pour vous aider. Avec près de 30 ans d’expérience et d’expertise dans le domaine des prêts hypothécaires pour la délocalisation, nous comprenons le rôle important que joue le financement immobilier dans le processus de la délocalisation. Veuillez consulter notre site de prêt hypothécaire pour en savoir plus, ou nous contacter, à l’adresse suivante MortgageClientServices@sirva.com.

L’entité SIRVA Mortgage (Identifiant Unique NMLS Nº 2240) intervient dans la création de prêts hypothécaires résidentiels. Nous sommes agréés ou autorisés à procéder à l’attribution de prêts hypothécaires dans les 50 États plus le District de Columbia.  SIRVA Mortgage n’est pas une institution dépositaire et n’agit pas ou ne se représente pas en tant que banque offrant des services complets. Le terme «banquier hypothécaire» est un terme commun, accepté dans le secteur qui fait référence aux sociétés qui se consacrent exclusivement aux prêts hypothécaires. Différentes lois et réglementations d’État et notre licence individuelle dans divers États nous désignent comme prêteur hypothécaire, banquier hypothécaire ou courtier en hypothèques. Pour consulter notre Politique de confidentialité et en savoir plus sur nos relations commerciales affiliées, veuillez consulter la page https://mortgage.sirva.com/about/about-sirva-mortgage. Appelez le 1-800-531-3837 pour plus d’informations. SIRVA Mortgage, Inc. est autorisée par (entre autres): Banquier hypothécaire agréé en Arizona, Licence nºBK-901430; Licence conférée par le  Département des sociétés en vertu de la loi californienne sur les crédits hypothécaires (California Residential Mortgage Lending Act), Licence de prêteur nº413-0944; Titulaire de licence de prêt hypothécaire résidentiel de Géorgie nº6221; Titulaire de licence de prêt hypothécaire de l’Illinois; Société de prêt hypothécaire agréée au Kansas, Licence nºSL.0000368; Prêteur hypothécaire au Massachusetts, Licence nºML1341; Titulaire d’une licence conférée par le Département des banques et des finances grand public du Mississippi, Société de prêt hypothécaire sous licence au Mississippi nº369/2009; Titulaire de licence de prêt hypothécaire du Missouri; Licence de prêteur hypothécaire du Montana nº39706, licence conférée par le Département des banques du New Hampshire; Licence conférée par le Département des banques et assurances du New Jersey; Banquier hypothécaire agréé de New York par le Département bancaire de l’État de N.Y.; Licence de courtier en hypothèques de l’Ohio nºMB.803887.000; Licence conférée par le Département des banques de Pennsylvanie; Prêteur agréé de Rhode Island; Prêteur hypothécaire au Texas, Licence nº44605; Titulaire d’une licence de prêteur hypothécaire conférée par la Commission des sociétés de l’État de Virginie, licence nºMC-310. Ceci n’est ni une offre de crédit ni une offre pour conclure un accord de verrouillage des taux d’intérêt, ni un avis d’approbation de prêt. Siège social de SIRVA Mortgage, Inc.: 6200 Oak Tree Blvd., Ste. 300, Independence, OH  44131; Téléphone: 1-800-531-3837.