Unterstützung des Standortwechsels von Mitarbeitern in einem Umfeld steigender US-Zinsraten

Externe Faktoren wie steigende Zinsraten können sich dramatisch auf die Fähigkeit eines Unternehmens auswirken, seine wichtigsten Talente anzuziehen, zu halten und zu bewegen. Hausbesitzer können heute aufgrund steigender Zinsraten zögern, umzuziehen, wenn ihre aktuelle Zinsrate unter dem aktuellen Marktzinssatz liegt.

Es gibt eine Reihe von Ansätzen, die Unternehmen ergreifen können, um umziehende Parteien in einem Umfeld mit steigenden Raten zu unterstützen, darunter: 

In diesem Artikel werden wir jeden dieser Ansätze besprechen, mit Beispielen und Vor- und Nachteilen für jeden.

Optionen zur Bewältigung steigender Zinsraten

Jede der folgenden Optionen adressiert direkt die Herausforderungen höherer Zinsraten und bietet Lösungen, die sich positiv auf die Hypothekenzahlung der Mitarbeiter auswirken können. Es gibt zwar keine Lösung, bei der die umziehende Partei die Zinsdifferenz „vollständig“ ausgeglichen bekommt, aber die Bereitstellung einer dieser Optionen kann die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass der Mitarbeiter den Umzug akzeptiert.

Diese Optionen können Ihre Relocationkosten erhöhen, aber die Höhe der Unterstützung kann durch die Verwendung von Budgets oder durch die Einführung einer Reihe von vordefinierten Kriterien gesteuert werden.

Differenzbetrag für Hypothekenzinsen 

Ein Differenzbetrag für Hypothekenzinsen (MIDA) soll die Lücke zwischen der neuen höheren Zinsrate der Mitarbeiter und der niedrigeren Zinsrate, die sie für ihre bestehende Hypothek haben, ausgleichen. Dieser Vorteil gilt normalerweise, wenn die neue Hypothekenzinsrate des Mitarbeiters mindestens zwei Prozentpunkte höher ist als die Hypothekenzinsrate für die Wohnimmobilie, die sie aufgrund ihrer Relocation verkaufen.

Die Unterstützung wird nur für „gleichartige“ Hypotheken gewährt (z. B. 30 Jahre fest auf 30 Jahre fest, 5 Jahre variabel auf 5 Jahre variabel usw.). Es wird erwartet, dass der Arbeitnehmer 100 % des Eigenkapitals aus dem Verkauf seines Auszugswohnsitzes für die Anzahlung und nicht erstattungsfähige Abschlusskosten der neuen Wohnimmobilie aufwendet. Beträge unter 100 % können bei der MIDA-Berechnung von der neuen Hypothekensumme abgezogen werden.

Zahlung

Der MIDA kann als Einmalzahlung, jährlich, vierteljährlich oder monatlich in gleichen oder abgestuften Raten gezahlt werden.

Dauer

In der Regel wird ein MIDA für zwei Jahre bereitgestellt; die Programme können jedoch zwischen ein und fünf Jahren liegen. Die erste Zahlung wird gezahlt, nachdem beide Immobilien abgeschlossen wurden und alle erforderlichen Unterlagen bereitgestellt wurden.

Berechnung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie ein MIDA berechnet werden kann:

• Verwendung des alten Hypothekensaldos
• Verwendung des neuen Hypothekensaldos
• Verwendung des höheren der beiden Hypothekensalden
• Verwendung des niedrigeren der beiden Hypothekensalden

Beispiel: Berechnung eines zweijährigen MIDA

Der MIDA basiert entweder auf dem alten Hypothekensaldo oder dem neuen Hypothekenbetrag, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Wenn der alte Hypothekensaldo beispielsweise 250.000 USD zu einer Zinsrate von 3,50 % beträgt und der neue Hypothekenbetrag 300.000 USD zu einer Zinsrate von 6,5 % beträgt, wird der MIDA wie folgt berechnet:

• 6,50 %–3,50 % = 3,0 %; >2 % sind daher für MIDA geeignet
• Wählen Sie den niedrigeren Hypothekenbetrag = 250.000 USD
• 250.000 USD x 3,0 % (Zinsratendifferenz) X zwei Jahre = 15.000 USD

Differenzbetrag der Hypothekenzahlung

Ein Differenzbetrag der Hypothekenzahlung (MPD) ist ein vorher festgelegter Geldbetrag, der verwendet wird, um die Hypothekenzahlungen der Mitarbeiter für einen bestimmten Zeitraum (normalerweise zwei bis drei Jahre) zu ergänzen. Die Zahlung kann gleichmäßig verteilt oder zeitlich gestaffelt erfolgen. Diese Option soll dem Arbeitnehmer helfen, eine höhere Hypothekenzahlung zu erreichen, und ist nicht an eine Änderung seiner Zinsrate gebunden. Ein MPD wird typischerweise als Lösung für Bereiche mit hohen Kosten verwendet, kann aber auch in einem Umfeld mit höheren Zinsraten effektiv sein.

MPD-Programme werden von teilnehmenden Kreditgebern wie SIRVA Mortgage verwaltet, die das Darlehen zum Erwerb von Eigenheimen koordinieren. Ihre Organisation würde den vorher festgelegten Leistungsbetrag, die Dauer und die Methodik der Unterstützung festlegen. SIRVA Mortgage oder Ihr teilnehmender Kreditgeber würde dann für die Dauer der Leistung einen monatlichen Betrag anwenden und die vom Erwerber geleistete monatliche Hypothekenzahlung effektiv subventionieren. Der MPD kann nicht für andere Zwecke als für die Hypothekenzahlung der umziehenden Partei verwendet werden.

Beispiel: Berechnung für ein 300.000-Dollar-Darlehen zu einem 30-jährigen Festzinssatz von 6,50 % mit einem 12.000-Dollar-Vorteil (4 % des Darlehensbetrags)

Hypothekenzuschuss

Ein Hypothekenzuschuss reduziert die Hypothekenzinsrate der Mitarbeiter für einen bestimmten Zeitraum. Ein teilnehmender Kreditgeber würde den Hypothekenzuschuss für die Dauer des Vorteils verwalten. Hypothekenzuschuss-Dollar können nicht für andere Zwecke verwendet werden, als (vorübergehend) die Zinsrate für das Mitarbeiterdarlehen zu senken. Die Kosten werden ermittelt, sobald die Zinsrate gesichert ist und die umziehende Partei ihren genauen Darlehensbetrag ermittelt hat. Eine Option besteht darin, die Zinsverbilligung auf einen bestimmten Dollarbetrag zu begrenzen. Ein Hypothekenzuschuss wird typischerweise als Lösung für Bereiche mit hohen Kosten verwendet, kann aber auch in einem Umfeld mit höheren Zinsraten effektiv sein.

Beispiel: Berechnung für einen 3-jährigen Hypothekenzuschuss, für eine Hypothek von 300.000 USD, 30 Jahre feste Zinsrate von 6,5 %

*Der vom Arbeitnehmer gezahlte subventionierte Satz liegt im ersten Jahr 3 % unter dem Schuldzins, im zweiten Jahr 2 % unter dem Schuldzins und im dritten Jahr 1 % unter dem Schuldzins.

Hypothekenpunkte

Punkte sind eine Möglichkeit für einen umziehenden Mitarbeiter, seine Zinsrate dauerhaft zu senken und seine monatliche Zahlung zu senken. Ein Punkt entspricht 1 % des Darlehensbetrags. Bei einem Hypothekendarlehen in Höhe von 300.000 USD würde ein Punkt also 3.000 USD kosten. Während die Senkung der Zinsrate je nach Markt variieren kann, ist das häufigste Ergebnis, dass jeder gekaufte Punkt den Hypothekenzins um etwa 0,25 % senkt. Die Kosten für Punkte können nicht zurückgestellt werden und müssen zum Zeitpunkt des Abschlusses bezahlt werden. Während die Vorabkosten höher sein werden als ohne Punkte, tauscht der Immobilienkäufer die Anfangskosten gegen laufende niedrigere monatliche Zahlungen ein.

Im Rahmen einer Relocation verfolgen Unternehmen typischerweise einen der folgenden Ansätze, wenn sie Punkte bereitstellen:

• Geben Sie einen Standardbetrag an: 1 Punkt oder 2 Punkte
• Stellen Sie Punkte auf einer Gleitskala basierend auf der aktuellen Zinsrate bereit. Je höher die Zinsrate, desto größer ist die Anzahl der bereitgestellten Punkte

ODER

• Geben Sie Punkt(e) an, wenn die neue Zinsrate größer ist als der vorgesehene Spread zwischen dem bestehenden Hypothekenzins und dem aktuellen Zinssatz.

Beispiele

Vor- und Nachteile steigender Zinsratenansätze

Wie können Sie Ihre umziehenden Mitarbeiter unterstützen?

Die Verwendung der oben beschriebenen Methoden kann Ihnen helfen, Ihre umziehenden Mitarbeiter bei der Navigation in diesem herausfordernden Markt zu unterstützen, sich positiv auf die Hypothekenzahlungen Ihrer Mitarbeiter auszuwirken und die Chancen der Umzugsbereitschaft der Mitarbeiter zu verbessern. Welche Lösung Sie wählen, hängt von den individuellen Umständen Ihrer Mitarbeiter sowie von Ihrer Relocationstrategie und Ihrem Budget ab.

Was auch immer die Finanzierungsbedürfnisse Ihrer umziehenden Arbeitnehmer sein mögen, SIRVA Mortgage unterstützt Sie gerne. Da unser Fokus und unsere Expertise seit 30 Jahren auf dem Gebiet des Umzugs von Arbeitnehmern liegen, kennen wir die wichtige Rolle, die die Finanzierung von Eigenheimen im Umzugsprozess spielt. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte unserer Hypotheken-Website, um mehr zu erfahren, oder kontaktieren Sie uns unter MortgageClientServices@sirva.com.

SIRVA Mortgage, Inc. (NMLS Eindeutige NMLS-Kennung Nr. 2240) ist im Geschäft mit der Vergabe von Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien tätig. Wir sind in allen 50 Bundesstaaten sowie im District of Columbia lizenziert oder autorisiert, Hypothekendarlehen zu vergeben.  SIRVA Mortgage ist kein depotführendes Institut und agiert selber nicht als Full-Service-Bank. Der hier verwendete Begriff „Hypothekenbanker“ ist ein allgemeiner, akzeptierter Branchenbegriff, der Unternehmen bezeichnet, die ausschließlich Geschäft mit Hypothekengeschäft tätig sind. Verschiedene staatliche Gesetze und Vorschriften und unsere jeweiligen Lizenzen in den verschiedenen US-Bundesstaaten beziehen sich auf unsere Tätigkeit als Hypothekengeber, Hypothekenbanker oder Hypothekenmakler. Für unsere Datenschutzerklärung und Informationen zu Geschäftsbeziehungen mit verbundenen Unternehmen besuchen Sie bitte https://mortgage.sirva.com/about/about-sirva-mortgageRufen Sie 800-531-3837 an, um weitere Informationen zu erhalten. SIRVA Mortgage, Inc. hat (unter anderem) die folgenden Berechtigungen und Lizenzen: Lizenzierter Hypothekenbanker in Arizona (Arizona Licensed Mortgage Banker), Lizenznummer BK-901430; Lizenziert durch die Department Corporations gemäß dem California Residential Mortgage Lending Act, Darlehensgebernummer 413-0944; Lizenzinhaber für Wohnimmobilienhypotheken in Georgia (Georgia Residential Mortgage Licensee) mit der Nummer 6221; Lizenzinhaber für Wohnimmobilienhypotheken in Illinois (Illinois Residential Mortgage Licensee); Lizenzierte Hypothekengesellschaft in Kansas (Kansas Licensed Mortgage Company), Lizenznummer SL.0000368; Hypothekengeber in Massachusetts (Massachusetts Mortgage Lender), Lizenznummer ML1341; Lizenziert durch das Mississippi Department of Banking and Consumer Finance, als Lizenzierte Hypothekengesellschaft in Mississippi (Mississippi Licensed Mortgage Company) mit der Nummer 369/2009; Lizenzinhaber für Wohnimmobilienhypotheken in Missouri (Missouri Residential Mortgage Licensee); Hypothekengeber in Montana (Montana Mortgage Lender) mit der Lizenznummer 39706, Lizenziert durch das New Hampshire Banking Department; Lizenziert durch das New Jersey Department of Banking and Insurance; Lizenzierter Hypothekenbanker in New York (New York Licensed Mortgage Banker) durch das N.Y. State Banking Department; Hypothekenmakler in Ohio (Ohio Mortgage Broker) mit der Lizenznummer MB.803887.000; Lizenziert durch das Pennsylvania Department of Banking; Lizenzierter Darlehensgeber in Rhode Island (Rhode Island Licensed Lender); Hypothekengeber in Texas (Texas Mortgage Lender), Lizenznummer 44605; Lizenziert als Hypothekengeber (Mortgage Lender) durch die Virginia State Corporation Commission, Lizenznummer MC-310. Das vorliegende Dokument ist weder ein Kreditangebot noch ein Angebot über den Abschluss einer Vereinbarung zur Zinsfestschreibung, noch stellt es eine Mitteilung zur Genehmigung beantragter Darlehen oder Kredite dar. Die SIRVA Mortgage, Inc hat ihren eingetragenen Sitz in: 6200 Oak Tree Blvd., Ste. 300, Independence, OH 44131; Telefon: 1-800-531-3837.